En la fórmula para determinar el valor del inmueble se toma en cuenta la
depreciación. Ésta tiene que ver con los años de la construcción: desde
cero hasta 99 años.
Los inquilinos fueron tajantes este viernes: el objetivo de la
regulación de los cánones de alquiler, que está a cargo de la
Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) por
mandato de la Ley, es lograr una relación más justa entre los
propietarios y los arrendatarios, no violar la propiedad privada.
"Hay
información distorsionada. Queremos hacer un llamamiento a la calma de
la colectividad. No hay intento de violar la propiedad privada. No
queremos hacernos de la propiedad donde vivimos", afirmó Elízabeth
Santos, integrante de la Red Metropolitana de Inquilinos.
Los
integrantes de los colectivos de inquilinos ofrecieron una rueda de
prensa a propósito de la publicación del valor de la construcción de los
inmuebles en alquiler por parte del Ministerio de Vivienda y Hábitat,
con el cual se determina el valor de reposición, es decir, cuánto
costaría construir el inmueble en cuestión en la actualidad.
Este
es el elemento que faltaba para precisar el valor del inmueble, que
sirve para fijar el precio de venta de las viviendas alquiladas, en caso
de que el propietario desee venderla, y precisar el canon mensual que
deben pagar los arrendatarios.
Ese canon se obtiene al dividir el
Valor del Inmueble (VI) entre doce (las doce cuotas de alquiler del
año) y luego multiplicar por el porcentaje de rentabilidad anual: 3% si
es multiarrendador (si el propietario tiene tres o más inmuebles
alquilados) o 5% si es pequeño arrendador (hasta dos viviendas
alquiladas).
A partir de la publicación de este procedimiento, la
Sunavi podrá cumplir con su tarea de definir los montos de los
alquileres en Venezuela, sean apartamentos, casas o habitaciones, tal
como lo señala la Ley para la Regularización y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, promulgada en noviembre de 2011.
La
Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur) y la Cámara
Inmobiliaria han rechazado la metodología por cuanto aseguran que
implica valores por debajo del mercado y no toma en cuenta el terreno ni
la ubicación.
Mentira 1: No se toma en cuenta el valor del terreno
El
terreno sí es tomado en cuenta. En la tabla de la inspección que se
debe efectuar para determinar el valor de la construcción, uno de los
items que se cuantifica tiene que ver con el área de la parcela.
De
igual manera, al calcular el valor del inmueble, se incluye el área
total de la construcción, lo que abarca el terreno. Eso está contenido
en el documento de condominio de los edificios, explicaron los
inquilinos.
Mentira 2: Debe discriminarse por sectores
Uno
de los elementos de la fórmula establecida en el reglamento de la ley
para definir el valor actual del inmueble es la variación geográfica. La
localización del inmueble determina el coeficiente de variable por
ubicación geográfica (VG).
La puntuación de acuerdo a la región
(VG) es de 1 si el inmueble alquilado está ubicado en Caracas, Miranda y
Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de
0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03;
en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.
No hay
diferenciación por zonas dentro de las regiones, sino que el valor del
inmueble dependerá de sus características propias y no de elementos
externos.
Los inquilinos han destacado que en la búsqueda de un
nuevo modelo de sociedad socialista, no puede haber diferenciación o
discriminación entre sectores de una misma región.
Maglene
Sierraalta, de la Asociación Bolivariana de Inquilinos, comentó que hay
apartamentos de lujo en zonas populares, porque hay personas que han
dedicado esfuerzos para optimizar su propiedad, mientras que también hay
otros inmuebles en zona de clase media alta que están en precarias
condiciones porque sus propietarios no han invertido en ellos.
Entonces, de nuevo, el valor del inmueble dependerá de su uso y las condiciones en las que se encuentra.
Asimismo,
los colectivos y la propia Sunavi han señalado que tampoco puede cobrar
adicional por el alquiler si el inmueble esté cerca de un elemento
natural o de servicios como hospitales, centros comerciales, estaciones
de Metro, por cuanto estas condiones no dependen del propietario.
Mentira 3: Alquileres especulativos
La
especulación ya no determinará el valor del inmueble en alquiler, sino
que este dependerá de sus condiciones. Esto se logra a través de
fórmulas objetivas contenidas en la ley y en su reglamento, que abarca,
además del valor de reposición, la depreciación, la vulnerabilidad
sísmica y la variación geográfica.
La tabla de inspección incluye
256 ítems para evaluar los elementos de la vivienda, como estructura,
paredes, pisos, ventanas, puertas, altura del edificio, obras interiores
y exteriores.
Todo se toma en cuenta: materiales, instalaciones
eléctricas, sanitarias y mecánicas; tuberías, ascensores, cantidad de
pisos, tipo de escaleras, puestos de estacionamiento, sótano, muro de
contención, parque, piscina, jardín, canchas, conserjería, rodapié,
cocina integrada o aislada, tipo de piezas sanitarias, baños, los
gabinetes, áea de superficie de la parcela y hasta las puertas de la
ducha, entre otros.
Cada elemento tiene un puntaje, cuya
sumatoria remitirá a las tablas del valor de construcción por metro
cuadrado, expresado en bolívares. En total son 236 valores de
construcción distribuidos en seis tablas.
Las tablas se dividen
en edificios o casas. Las de edificios o viviendas multifamiliares se
desglosan, a su vez, en tipo de construcción: aporticado (el
tradicional, más costoso) y el tipo túnel (nuevas construcciones).
Asimismo, tendrían valores diferentes según el número de pisos y si
tienen sótanos y ascensores.
Los valores van desde 3.210
bolívares por metro cuadrado si el puntaje es menor a 57 y es un
edificio de hasta cuatro pisos, construido con un sistema tipo túnel,
sin sótano y sin ascensor, hasta 8.430 bolívares si es una edificación
que obtuvo más de 444 puntos, de más de treinta pisos, construido con un
sistema aporticado, con sótano y con ascensores.
Los valores de
construcción de las casas o viviendas unifamiliares se ubican entre un
mínimo de 1.860 bolívares por metro cuadrado, si obtiene menos de 29
puntos y no tiene sótano, y un máximo de 7.050 bolívares por metro
cuadrado, si sumó más de 473 puntos y tiene sótano.
Cada valor
fue determinado en mesas de trabajo entre inquilinos y el Ministerio,
con orientación de especialistas, sobre la base de estudios acerca del
costo de los elementos de construcción y su evolución así como las
micropartidas de las tipologías de construcción en Venezuela.
Los
movimientos sociales y la Sunavi recalcaron que ni Apiur ni la Cámara
Inmobiliaria presentaron propuestas sobre el cálculo del valor de
reposición.
¿Vale un inmueble viejo lo mismo que uno nuevo?
La
respuesta lógica es no. Por ello, en la fórmula para determinar el
valor del inmueble se toma en cuenta la depreciación. Ésta tiene que ver
con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años, y está
establecida en el artículo 21 del reglamento de la ley, en la tabla
Ross-Heideke.
La table es un esquema usado en todo el mundo para
precisar la depreciación por los años de construcción de un inmueble y
el estado de conservación.
Arroja nueve condiciones del inmueble:
excelente, muy buena, buena, normal, regular, malo, muy malo,
demolición e irrecuperable. En función de estas condiciones se establece
un porcentaje.
Por ejemplo, si no llega al año de construido y
se califica como de excelentes condiciones, el porcentaje de
depreciación es de cero. Si tiene cinco años de construido y se califica
como de condiciones normales, la depreciación es de 10,5%. Si tiene 16
años de construida y las condiciones de la vivienda son muy malas, la
depreciación es de 57%. Si tiene veinte años de construida y se califica
como excelentes condiciones, la depreciación es de 12%.
Campaña mediática
Los
inquilinos rechazaron los ataques que han sufrido por parte de Apiur y
la Cámara Inmobiliaria, e incluso indicaron que prevén acudir a la
Comisión Nacional de Telecomunicaciones (Conatel) para que tome medidas
por las arengas contra los arrendatarios, efectuadas por el conductor
del programa Buenas Noches, transmitido el pasado jueves en el canal
privado Globovisión.
"Los inquilinos somos pueblo, no somos
delincuentes. Le estamos dando cumplimiento a la ley. La posición de
ellos (grandes propietarios) es capitalista, ven la vivienda como
mercancía. La nuestra es humanista, la vivienda es un derecho", expresó
Yurani Prado, vocera de la Red Metropolitana de Inquilinos.
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